แนวทางการลงทุน หุ้น...ผลตอบแทนสูง

หุ้น...ผลตอบแทนสูง ตลาดหุ้นคืออะไร

ลักษณะการหนึ่งของตลาดหุ้น คือ ตลาดหุ้นเป็นแหล่งของร้านอาหารหลาย ๆ ร้าน บริษัท ๆ หลาย ๆ บริษัทมาอยู่รวมกัน เพื่อให้ท่านผู้มีเงินเก็บเหลือ ซึ่งเราเรียกว่า "นักลงทุน" มาร่วมลงทุนและนักลงทุนเหล่านั้นก็จะเป็นหนึ่งในผู้ร่วมถือหุ้นของบริษัท หรือเจ้าของกิจจการการลงทุนในตลาดหลักทรัพย์จึงเป็นทางเลือกเพื่อการออมเงินในระยะยาวที่ผู้ออมสามารถหลีกเลี่ยง หรือป้องกันการขาดทุนที่เกิดจากระดับอัตราเงินเฟ้อได้ เพราะการลงทุนในหลักทรัพย์จะช่วยรักษามูลค่าที่แท้จริงของเงินลงทุนและให้ผลตอบแทนในรูปของเงินปันผล , กำไรส่วนทุน และสิทธิการจองซื้อหุ้นใหม่ในราคาต่ำแก่ผู้ลงทุนอีกด้วย และหาก ผู้ลงทุนมีความรอบรู้และชาญฉลาดพอ ก็จะสามารถเลือกขายหลักทรัพย์ต่าง ๆ ในระดับราคาและจังหวะเวลาที่ให้ผลตอบแทนสูง

เมื่อบริษัทแห่งหนึ่งมีความต้องการเงินทุนในการขยายกิจการ หรือนำเงินมาใช้ในการดำเนินงาน บริษัทแห่งนี้อาจมีหนทางในการระดมเงินได้ 2 หนทาง คือ

การระดมเงินจากตลาดเงิน (Money Market) เช่น การกู้เงินจากสถาบันการเงิน โดยมีพันธะผูกพันธ์ในการต้องจ่ายดอกเบี้ยให้กับสถาบันการเงินนั้น ๆ

การระดมเงินจากตลาดหุ้น (Capital Market) ซึ่งตลาดทุนจะเป็นแหล่งระดมเงินทุนระยะยาว (เกิน 1 ปี) โดยผู้ที่ต้องการระดมเงินทุนจะออกตราสารทางการเงิน หรือ หลักทรัพย์ในตลาดทุน ซึ่งประกอบด้วย หุ้นสามัญ หุ้นบุริมสิทธิ หุ้นกู้ พันธบัตรรัฐบาล หน่วยลงทุนของ กองทุนรวม ใบสำคัญแสดงสิทธิ เป็นต้น เพื่อขายให้กับบุคคลภายนอกหรือประชาชนสำทับไปในตลาดแรก (Primary Market)

ตลาดรอง (Secondary or Trading Market) ซึ่งจัดตั้งเพื่อทำหน้าที่เป็นแหล่งกลางเสริมสภาพคล่องให้แก่หลักทรัพย์ที่ผ่านการจองซื้อในตลาดแรกให้สามารถซื้อขายเปลี่ยนมือความเป็นเจ้าของหลักทรัพย์ได้ ช่วยสร้างความมั่นคงแก่ผู้ซื้อหลักทรัพย์ในตลาดแรกว่าเขาสามารถขาย หลักทรัพย์นั้น เพื่อเปลี่ยนกลับคืนเป็นเงินสดได้เมื่อต้องการ

หุ้นคืออะไร

หุ้นคือสินค้าในตลาดหลักทรัพย์ ที่เรียกโดยรวมว่า ตราสาร นั้นหมายถึง เอกสารทางการเงินที่บริษัทผู้ออกหลักทรัพย์ออกมาเพื่อระดมเงินจากผู้ลงทุนและเปิดให้มีการซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ ซึ่งมีอยู่หลายประเภท ขอยกตัวอย่างดังนี้

หุ้นสามัญ (Common Stock) หุ้นสามัญก็คือหุ้นที่นักลงทุนส่วนใหญ่ในตลาดซื้อขายกันอยู่ และมีจำนวนมากกว่า 80 % ของหุ้นในตลาดทั้งหมด โดยหุ้นสามัญนี้เป็นตราสารประเภทหุ้นทุน ซึ่งออกโดยบริษัทมหาชนจำกัด ที่ต้องการระดมเงินทุนจากประชาชน เพื่อให้คุณได้เข้าไปมีส่วนร่วมในธุรกิจนั้น ๆ โดยตรง ผลตอบแทนที่คุณจะได้โดยตรงก็คือ เงินปันผลจากกำไรในธุรกิจ กำไรจากการขายหุ้นถ้าราคาหุ้นปรับตัวขึ้น และสิทธิในการจองซื้อหุ้นใหม่ ในกรณีที่มีการเพิ่มทุนจดทะเบียน

หุ้นบุริมสิทธิ (Preferred Stock) เป็นตราสารประเภทหุ้นทุน มีข้อแตกต่างจากหุ้นสามัญคือ ผู้ถือหุ้นบุริมสิทธิจะได้รับสิทธิในการชำระคืนเงินทุนก่อนผู้ถือหุ้นสามัญในกรณีที่บริษัทเลิกกิจการ

ใบสำคัญแสดงสิทธิ (Warrant) เป็นตราสารที่ระบุว่าผู้ถือครองจะได้รับสิทธิจองซื้อหุ้นสามัญ หุ้นบุริมสิทธิ หุ้นกู้ หรือตราสารอนุพันธ์ในราคาที่กำหนดเมื่อถึงเวลาที่ระบุไว้ (ซึ่งราคาจองซื้อมักจะกำหนดไว้ต่ำกว่าราคาที่มีการซื้อขายปัจจุบัน ใบสำคัญแสดงสิทธิมักจะออกควบคู่กับการเพิ่มทุนเป็นเทคนิคการตลาดของบริษัทผู้ออกหลักทรัพย์ในการจูงใจ ให้ผู้ลงทุนจองซื้อหุ้นสามัญเพิ่มทุน หุ้นบุริมสิทธิ 

วิธีตรวจสอบธุรกิจด้วยตนเอง

เทคนิคการตรวจสอบสถานะธุรกิจ

- ตรวจสอบตัวเลขทางการเงินต่างๆ

- จัดทำระบบการรายงานตัวเลขต่างๆ ที่สำคัญต่อการตัดสินใจ

- มีการเปรียบเทียบผลจากตัวเลขในรายงานต่างๆ กับประมาณการที่ตั้งไว้

- กำหนดลำดับความสำคัญของตัวเลขต่างๆ

- การแจกจ่ายรายงานทางการเงินต่างๆ ไปยังหน่วยงานที่รับผิดชอบและเกี่ยวข้อง

ทุกเช้าของ "คุณสุพจน์" ประธานบริษัทและเจ้าของกิจการขายเครื่องมือแพทย์ บริษัทเพื่อนแพทย์ หลังจากอ่านหนังสือพิมพ์ประจำวันเสร็จสิ้นแล้ว มักมีกิจวัตรประจำวันในการเดินตรวจตราตามแผนกต่างๆ เนื่องจากเขาตระหนักถึงความจำเป็นในการติดตามสถานะของธุรกิจของเขาเป็นประจำทุกวัน

ภารกิจแรกที่เขาต้องทำ คือ ไปที่แผนกขาย เพื่อพูดคุยกับบรรดาเซลส์แมนของบริษัท และสอบถามถึงยอดใบสั่งซื้อว่าเป็นอย่างไรบ้าง ช่วงสายๆ เขาจะเดินไปยังแผนกการเงิน เช็คยอดลูกหนี้คงค้างที่มีอยู่และคำถามที่ติดปากคงหนีไม่พ้น "วันนี้เราเก็บเช็คได้กี่ใบ" จากนั้นจะเดินไปที่แผนกจัดส่งสินค้า เพื่อตรวจสอบการจัดส่งว่ามีปัญหาอะไรหรือไม่ มีสินค้าส่งออกไปปริมาณมากน้อยแค่ใหน การจัดส่งตรงตามเวลาที่สัญญากับลูกค้าหรือไม่

ระบบติดตามของคุณสุพจน์ แม้จะดูว่าเป็นระบบง่ายๆ แต่ก็ทำให้เขาสามารถติดตามสถานะของกิจการได้ตลอดเวลา และเมื่อมีปัญหาอะไรเกิดขึ้นก็สามารถติดตามแก้ไขได้ทันท่วงที

ในฐานะเถ้าแก่ คงปฏิเสธไม่ได้ถึงความสำคัญในการตรวจสอบสถานะธุรกิจของท่านเป็นประจำเช่นเดียวกับเถ้าแก่สุพจน์ ยิ่งในสถาวะเศรษฐกิจวิกฤติสภาพคล่องติดขัด ลูกค้าหดหาย ยอดขายตกต่ำ ลูกหนี้ไม่ยอมจ่ายหนี้ ยิ่งเราสามารถติดตามสถานะของกิจการและรับรู้ปัญหาได้รวดเร็วเท่าใด เราก็จะสามารถคิดหาแนวทางในการแก้ปัญหาได้รวดเร็วและทันกาลเท่านั้น

เถ้าแก่สามารถคุมสถานการณ์ของธุรกิจอย่างใกล้ชิดแบบง่าย ประกอบด้วย 5 ขั้นตอนใหญ่ เริ่มจาก

ทั้งนี้งบการเงิน ถือเป็นคู่มือตรวจเช็คสถานะธุรกิจที่ดีที่สุด เถ้าแก่ควรจัดให้เจ้าหน้าที่ทางบัญชีสามารถรายงานงบการเงินต่างๆ ไม่ว่างบกำไรขาดทุน งบดุล งบกระแสเงินสด โดยกำหนดให้รายงานภายใน 10 วัน นับจากวันสิ้นเดือน เพื่อจะได้รู้สถานะทางการเงินไม่ว่าในรูปเงินสด ลูกหนี้คงค้าง สินค้าคงเหลือหรือภาระหนี้สินต่างๆ เช่น เจ้าหนี้การค้าเงินกู้หรือดอกเบี้ยที่จะถึงกำหนดชำระ และผลการดำเนินงานในแต่ละช่วงในรูป ยอดขาย ยอดค่าใช้จ่าย ผลกำไร ฯลฯ

ส่วนใหญ่ธุรกิจขนาดย่อมมักไม่สนใจจัดให้มีระบบการรายงานและจัดทำบัญชีอย่างทันกาล เถ้าแก่จึงมักต้องใช้วิธีนั่งเทียน คาดเดาตัวเลขต่างๆ ด้วยตัวเอง ทำให้เสียทั้งโอกาสในการลงทุน กรณีเงินสดเหลือและอาจเกิดวิกฤติจัดหาเงินทุนหมุนไม่ทันกรณีธุรกิจขาดเงิน

ตัวเลขต่างๆ ที่เถ้าแก่ใช้ในการบริหารงานนั้น บางตัวเลขมีความสำคัญมาก บ่งบอกถึงความเป็นตายของธุรกิจ เช่น ยอดขาย ยอดลูกหนี้ค้างชำระ ฯลฯ ดังนั้น จึงจำเป็นที่เถ้าแก่จะต้องจัดให้มีเจ้าหน้าที่คอยดูแลตัวเลขต่างๆ เหล่านี้อย่างใกล้ชิด พร้อมจัดทำรายงานเป็นรายวัน รายสัปดาห์ รายเดือนแล้วแต่ลำดับความสำคัญของตัวเลขเหล่านั้น

ตัวอย่างรายงานต่างๆ ที่ควรจัดให้มีประกอบด้วยรายงานรายเดือนที่แจกแจง ยอดสินค้าคงเหลือ ยอดลูกหนี้ค้างชำระ (แบ่งแยกตามกำหนดค้างชำระ และคำนวณวันถัวเฉลี่ยในการเก็บหนี้ด้วย) ยอดเจ้าหนี้ค้างจ่าย (แบ่งแยกตามกำหนดค้างชำระ และคำนวณถัวเฉลี่ยในการจ่ายหนี้ด้วย) เป็นต้น

หรือการจัดทำรายงานรายสัปดาห์ประกอบด้วย ยอดเงินสดคงเหลือ ยอดเงินสดจ่าย โดยเฉพาะบิลจ่ายจำนวนใหญ่ๆ ยอดเงินสดรับ ยอดขายจากลูกค้ารายใหม่ๆ ยอดสั่งซื้อที่ค้างอยู่ จำนวนพนักงาน โดยคิดคำนวณเป็นยอดขายต่อหัว เพื่อวัดประสิทธิภาพในการดำเนินงาน

เถ้าแก่คงต้งนำตัวเลขที่ปรากฎในรายงานการเงินมาวิเคราะห์เจาะลึกประกอบการตัดสินใจในการบริหาร เช่น เราทราบว่า จำนวนวันถัวเฉลี่ยในการเก็บหนี้บ่งบอกเวลาที่ลูกหนี้ค้างชำระกิจการ ในขณะที่จำนวนวันถัวเฉลี่ยในการจ่ายหนี้ บอกเวลาที่เราค้างชำระหนี้ กรณีที่จำนวนวันถัวเฉลี่ยในการเก็บหนี้มากกว่าจำนวนวันถัวเฉลี่ยในการจ่ายหนี้ หมายความว่า เถ้าแก่ต้องจัดเตรียมเงินของตนไว้เผื่อเท่ากับปริมาณเงินที่ใช้ต่อวัน คูณด้วยจำนวนวันถัวเฉลี่ยที่เหลื่อมกันนั้น

พร้อมกับการเปรียบเทียบผลจากตัวเลขในรายงานต่างๆ กับประมาณการที่ตั้งไว้

ตัวอย่าง เถ้าแก่เคยประมาณว่ายอดขายในเดือนนี้ควรเป็น 3 แสนบาท แต่ปรากฎว่าตัวเลขยอดขายจริงมีเพียงครึ่งเดียว 150,000 บาท เถ้าแก่คงจะต้องสอบถามพนักงานขายว่า ทำไมยอดขายจึงลดต่ำลงเป็นผลจากอะไร อาจเกิดจากสินค้าผลิตไม่ทัน หรือลูกค้าลด ยอดซื้อลง ถ้าทราบว่าเกิดจากคู่แข่งลดราคาสินค้าลงหรือมีโปรโมชั่นพิเศษ

เพราะตัวเลขบางรายการมีความสำคัญอย่างมากในการตัดสินใจ เช่น ยอดขายและยอดลูกหนี้ค้างชำระ ซึ่งตัวเลข 2 ตัวนี้คือที่มาของแหล่งเงินสดรับส่วนใหญ่ของกิจการขณะที่ยอดค้างจ่ายเจ้าหนี้เงินกู้และดอกเบี้ยต่างๆ จะถือเป็นรายการใหญ่ของเงินสดจ่ายของกิจการ

เถ้าแก่คงต้องติดตามดูแลรายการเหล่านี้อย่างใกล้ชิด โดยจัดให้มีการรายงานตัวเลขต่างๆ เหล่านี้เป็นประจำและทันท่วงที อาจไม่สามารถรอตัวเลขจากทางบัญชีที่สรุปเป็นรายเดือน คงต้องขอตัวเลขเหล่านี้จากฝ่ายบัญชีการเงินและฝ่ายขายให้สรุปออกมาเป็นรายสัปดาห์หรือรายวันแล้วแต่สถานการณ์ของกิจการ เพื่อเป็นข้อมูลในมือของเถ้าแก่ในการจัดการธุรกิจ และปรับกลยุทธ์ได้อย่างรวดเร็ว

เพื่อให้เกิดการรัีบรู้และรับผิดชอบต่อผลของตัวเลขเหล่านั้น พร้อมคันหาสาเหตุของความแตกต่างระหว่างตัวเลขจริงกับที่ประมาณไว้และหาแนวทางแก้ไข เพราะคงไม่มีผู้รู้ที่มาของตัวเลขต่างๆ ดีเท่าผู้ก่อให้เกิดตัวเลขนั้นๆ

การสร้างระบบให้ผู้สร้างตัวเลขต้องรับผิดชอบต่อตัวเลขจะเป็นวิธีการสร้างประสิทธิภาพในการทำงานแก่เจ้าหน้าที่ปฏิบัติงาน

เป็นความจำเป็นอย่างยิ่งที่เถ้าแก่ต้องติดตามและทำความเข้าใจที่ไปที่มาของตัวเลขต่างๆ ได้ด้วยตนเองแม้ว่าจะจ้างนักบัญชีมาคอยจัดทำและดูแลตัวเลขเหล่านั้นแล้วก็ตาม

มิฉะนั้นเถ้าแก่คงไม่สามารถปรับเปลี่ยนกลยุทธ์บริหารธุรกิจได้อย่างมีประสิทธิภาพ และปกป้องธุรกิจให้ผ่านพ้นช่วงวิกฤติแต่ละช่วงไปได้ด้วยดี

การวิเคราะห์ศึกษาและติดตามตรวจสอบสภาพของธุรกิจอยู่ตลอดเวลา นอดจากนำตัวเลขแต่ละช่วงเวลามาเปรียบเทียบกันและการหาสาเหตุการเปลี่ยนแปลงของตัวเลขแล้ว เถ้าแก่ควรนำตัวเลขเหล่านั้นเปรียบเทียบคู่แข่งในอุตสาหกรรมเดียวกัน เพื่อให้ทราบตำแหน่งและประสิทธิภาพของตนเมื่อเปรียบเทียบกับผู้อื่นในอุตสาหกรรม

การเปรียบเทียบอาจทำได้หลายรูปแบบ ไม่ว่าในรูปแบบเปอร์เซ็นต์แบบง่ายๆ เช่น การเปรียบเทียบรายได้ และค่าใช้จ่ายของธุรกิจของตนต่อยอดขายทั้งหมดของอุตสาหกรรมโดยรวม หรือในรูปอัตราส่วนทางการเงินต่างๆ ซึ่งใช้กันอยู่ทั่วไป

การค้าระหว่างประเทศ "เติบโตของเศรษฐกิจ"

ความคิดเปิดผนึก

วิวาทะว่าด้วยการค้าระหว่างประเทศและการเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจ

อนุวัฒน์ ชลไพศาล

ในฐานะที่ผมถูก “ฝึกหัด” ให้เป็นนักเศรษฐศาสตร์ (คำกริยา “ฝึกหัด” (to train) เป็นคำกริยาเดียวกันกับคำที่ใช้กับ นกที่ “ฝึกหัด” ให้เลือกจิกอาหาร หรือ สุนัขที่ “ฝึกหัด” ให้ยืนด้วย 2 ขาหลังแล้วจะได้รับรางวัล) ผมเคยเชื่อเสมอว่า การเพิ่มพูนการค้าระหว่างประเทศจะนำมาซึ่งการเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจ แต่ปัจจุบัน ผมเริ่มลังเลใจ  เรื่องมันเป็นอย่างนี้ครับ ในฐานะนักเรียนวิชาเศรษฐศาสตร์เราเชื่อว่า เมื่อแต่ละประเทศมีความถนัดในการผลิตสินค้าแต่ละชนิดไม่เท่ากัน ดังนั้น ถ้าให้แต่ละประเทศผลิตสินค้าที่ตนถนัดมากที่สุด แล้วนำมาค้าขายกัน จะทำให้ทุกประเทศมีสินค้าและบริการให้บริโภคเพิ่มขึ้น ซึ่งเท่ากับ การเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจเพิ่มขึ้น (แต่จะเท่ากับมีความสุขเพิ่มขึ้นหรือไม่เป็นอีกเรื่องที่เถียงกันได้)  นโยบายการค้าระหว่างประเทศโดยเสรีจะทำให้ประชากรโลกมีสินค้าและบริการให้บริโภคมากกว่าที่จะให้แต่ละประเทศผลิตสินค้าทุกชนิดแล้วไม่ค้าขายกัน (สมมติให้โลกประกอบด้วยประเทศ 2 ประเทศ คือ A และ B แต่ละประเทศเลือกผลิตสินค้า 2 ชนิด คือ X และ Y โดยประเทศ A ผลิตสินค้า X เก่งกว่า (ใช้ปัจจัยการผลิตน้อยกว่า) ประเทศ B และ ประเทศ B ผลิตสินค้า Y เก่งกว่าประเทศ A หากเราให้ประเทศ A ผลิตแต่สินค้า X และประเทศ B ผลิตแต่สินค้า Y แล้วมาค้าขายกัน จะทำให้โลกมีสินค้า X และ Y ให้บริโภคมากกว่าที่จะให้ประเทศ A และ B ผลิตทั้งสินค้า X และY) นักเรียนวิชาเศรษฐศาสตร์คุ้นๆ ไหมครับ  ความข้างต้นยังเป็นจริงแม้ในกรณีที่ประเทศ A จะผลิตทั้งสินค้า X และ Y เก่งกว่าประเทศ B นักเศรษฐศาสตร์ขนานนามปรากฏการณ์ (หรือความเชื่อ) ดังกล่าวว่า “ความได้เปรียบโดยเปรียบเทียบ” (Comparative Advantage) แบบจำลองง่ายๆ ข้างต้น มีผลซับซ้อน  ผู้มีอำนาจในการกำหนดนโยบายใช้ลำดับเหตุผลจากแบบจำลอง ในการสนับสนุนนโยบายการเปิดเสรีการค้าขายกับต่างประเทศ, การเจรจาเขตการค้าเสรีระหว่างประเทศ (FTA), ส่งเสริมผู้ผลิตสินค้า OTOP ในการส่งออก โดยเชื่อว่า นโยบายการค้าระหว่างประเทศที่ดีเท่ากับนโยบายการค้าเสรี เพราะจะนำมาซึ่งสินค้าและบริการให้บริโภคเพิ่มขึ้นและการเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจ  คนส่วนใหญ่ใช้ลำดับเหตุผลข้างต้น “ปิดปาก” คนส่วนน้อยที่ไม่เห็นด้วยกับนโยบายการค้าเสรีระหว่างประเทศ และ “ขับไล่” คนที่ไม่เห็นด้วยดังกล่าวไปเป็นฤษีชีไพรในป่าที่ไม่เห็นประโยชน์จากการติดต่อค้าขายกับผู้คน  ผมเห็นว่า ลำดับเหตุผลจากแบบจำลองง่ายๆ ข้างต้นสามารถอธิบายว่า เหตุใดสังคมปัจจุบันมีแนวโน้มที่จะตีความพฤติกรรมการเก็บตัว ไม่สุงสิงกับใครในระดับปัจเจกว่า เป็นเรื่องผิดปรกติ (ก็คนปรกติเขาต้องเข้าสังคม และ นโยบายการค้าปรกติเท่ากับนโยบายการค้าเสรีไงครับ)  อย่างไรก็ตาม ผู้อ่านที่มีความละเอียดลออ (Rigorous) ก็ไม่ควรหลงเชื่ออะไรง่ายๆ โดยปราศจากหลักฐานเชิงประจักษ์ (Empirical Evidence) มาพิสูจน์ความเชื่อ  ความเชื่อเรื่องการเพิ่มพูนของการค้าระหว่างประเทศจะนำมาซึ่งความเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจ เป็นวิวาทะในวงการเศรษฐศาสตร์ระหว่าง World Bank (1993) และ Cline (1982)  ด้านหนึ่ง World Bank (1993) อธิบายการเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจของกลุ่มประเทศเอเชียตะวันออกระหว่างปี 2508-2533 ว่า เกิดจากการที่รัฐบาลในเอเชียตะวันออกดำเนินนโยบายทางเศรษฐกิจที่ “เป็นมิตรกับตลาด” (Market Friendly) โดยปัจจัยสำคัญอันนำมาซึ่งการเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจ คือ การส่งออก (Export as an Engine of Growth) งานวิจัยของธนาคารโลกฉบับนี้ยังเสนอคำแนะนำต่อว่า ประสบการณ์ความสำเร็จจากการเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจของเอเชียตะวันออก ควรเป็นแบบจำลองของยุทธศาสตร์การพัฒนาเศรษฐกิจ (Development Model) ที่กลุ่มประเทศยากจนต่างๆ ควรดำเนินรอยตาม  อีกด้านหนึ่ง งานวิจัยจำนวนไม่น้อยตั้งข้อสงสัยว่า สหสัมพันธ์ระหว่างการส่งออกและการเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจมีมากน้อยเพียงใด และ การส่งออกเป็นปัจจัยกำหนดการเจริญเติบโต หรือ เป็นไปในทิศทางตรงกันข้าม  Cline (1982) เสนอว่า คำแนะนำของธนาคารโลกที่ต้องการให้กลุ่มประเทศยากจนต่างๆ ใช้ยุทธศาสตร์การพัฒนาอุตสาหกรรมโดยเน้นการส่งเสริมการส่งออก (Export-Orientation Strategy) เป็นความหลงผิดในการใช้เหตุผล ที่เรียกว่า “Fallacy of Composition” เพราะ ยุทธศาสตร์การพัฒนาโดยเน้นการส่งเสริมการส่งออกจะประสบผลสำเร็จ ก็ต่อเมื่อ มีบางประเทศที่ใช้ยุทธศาสตร์การพัฒนาดังกล่าวเท่านั้น แต่หากทุกประเทศใช้ยุทธศาสตร์ส่งเสริมการส่งออกแบบเดียวกัน ในช่วงเวลาเดียวกัน จะทำให้โลกประสบภาวะปริมาณการผลิตสินค้าล้นเกิน และ การกีดกันการค้าระหว่างประเทศ  พูดอีกนัยหนึ่ง คำแนะนำเรื่องยุทธศาสตร์การพัฒนาโดยเน้นการส่งออกของธนาคารโลกเป็นคำแนะนำที่นำไปสู่การ “ทำลายตนเอง” (ใช้ศัพท์ฝ่ายซ้าย) เพราะข้อแนะนำในเบื้องแรกที่หวังให้ทุกประเทศมีนโยบายการค้าเสรีระหว่างประเทศ จะนำมาซึ่งนโยบายการกีดกันการค้าในท้ายที่สุด   งานศึกษาใหม่ๆ ในประเด็นวิวาทะนี้ อาทิ Hallak and Levinsohn (2004) เสนอประเด็นเพิ่มเติม คือ หนึ่ง ผลของงานศึกษาเชิงประจักษ์ในอดีตไม่สามารถสรุปว่า การเพิ่มพูนการค้าระหว่างประเทศเป็นเหตุทำให้อัตราการเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจเพิ่มขึ้นเสมอไป  สอง วิธีการศึกษาในอดีตโดยการหาสหสัมพันธ์ทางสถิติระหว่างปริมาณการค้า, ระดับการเปิดประเทศ (Degree of Openness) กับ อัตรการเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจ มักประสบปัญหาไม่สามารถระบุว่าตัวแปรใดเป็นเหตุหรือเป็นผล (Causality Problem) และงานศึกษาเชิงประจักษ์ในอดีตจำนวนมากก็ขาดการนำตัวแปรที่ครบถ้วนร่วมพิจารณาในการศึกษา เช่น ปัจจัยทางภูมิศาสตร์ และสถาบัน เป็นต้น ทำให้ผลการศึกษาไม่น่าเชื่อถือ ทั้งยังไม่เกิดประโยชน์ในการกำหนดนโยบายการค้าระหว่างประเทศที่เหมาะสม  Hallak and Levinsohn (2004) เสนอว่า งานศึกษาในอนาคตนอกจากต้องแก้ปัญหาอันเนื่องมาจากวิธีการศึกษาที่บกพร่องข้างต้น ยังต้องตั้งคำถามของการศึกษาให้เล็กลงกว่าเดิม เช่น ผลของนโยบายการค้าเสรีต่อสินค้า X หรือ Y ไม่ใช่ ต่อการเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจของประเทศ A หรือ B ดังเช่นแต่ก่อนในยุคที่รัฐบาลใช้ความเชื่อเรื่องประโยชน์จากการเพิ่มพูนการค้าเพื่อสร้างความชอบธรรมในการเจรจาเปิดเสรีการค้าระหว่างประเทศดังเช่นปัจจุบัน ผมเห็นว่า เราควรตั้งข้อสงสัยต่อความเชื่อที่ว่า การเพิ่มพูนการค้าระหว่างประเทศจะนำมาซึ่งความเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจเสมอ และแม้ว่า ความเชื่อดังกล่าวจะถูกพิสูจน์ด้วยหลักฐานว่าเป็นจริง เราก็ควรทบทวนว่า สังคมจะมีวิธีการจัดสรรผลประโยชน์และต้นทุนจากการเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจแก่สมาชิกในสังคมอย่างไร และท้ายสุด เราควรตั้งคำถามด้วยว่า การเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจเป็นเป้าหมายการพัฒนาเศรษฐกิจเพียงหนึ่งเดียวที่เราควรมุ่งไปหรือไม่

การวิเคราะห์การตั้งถิ่นฐาน

                 
                การพิจารณาวิเคราะห์การตั้งถิ่นฐานของคนในอดีตสัมพันธ์กับการใช้ความรู้ทางภูมิศาสตร์การตั้งถิ่นฐาน แหล่งน้ำ สภาพความเหมาะสมของดินกับการดำรงชีพของมนุษย์ในอดีต ซึ่งปัจจัยที่สำคัญก็คือ การทำความเข้าใจสภาพที่แท้จริงในอดีต ความเป็นไปได้ของสภาพแวดล้อมในอดีต ซึ่งแตกต่างจากปัจจุบัน ปัจจัยสำคัญของการวิเคราะห์โบราณคดีการตั้งถิ่นฐาน คือ ชุมชน การจัดระเบียบทางสังคม เศรษฐกิจ และวัฒนธรรม ชาเรอร์ และอาชมอร์ (Sharer and Ashmore, 1979 : 423) จัดระดับของการวิเคราะห์แบบแผนการตั้งถิ่นฐานของชุมชนในอดีตไว้ 3 ระดับ คือ
             1. หน่วยเล็กที่สุดอันหมายถึง การศึกษากิจกรรมที่เกิดขึ้นในเฉพาะพื้นที่ใดพื้นที่หนึ่ง เช่น ในถ้ำ บ้านเรือนที่อยู่อาศัย
                  2. ความสัมพันธ์ระหว่างบ้านเรือน หรือความสัมพันธ์ภายในกลุ่ม ซึ่งอยู่ในขอบเขตพื้นที่เดียวกัน เช่น เนินดิน
                  3. การศึกษาโดยกว้าง คือ การวิเคราะห์การกระจายของกลุ่มชุมชนความสัมพันธ์ระหว่าง ชุมชนแต่ละแห่งในอาณาบริเวณเดียวกันหรือใกล้เคียงกันทางด้านแนวทางในการวิเคราะห์นั้น ทริกเกอร์ (Trigger,1968 : 54 ) เสนอว่ามีแนวทางหลักในการวิเคราะห์การตั้งถิ่นฐานของคนในอดีต 2 ประการ คือ               

      ประการแรก คือแนวทางการวิเคราะห์เชิงนิเวศน์วิทยาเทคโนโลยี และสภาพแวดล้อมซึ่งเป็นการศึกษาความสัมพันธ์ระหว่าง มนุษย์กับระบบนิเวศน์วิทยา ในการตีความแบบแผนของการตั้งถิ่นฐานของมนุษย์ในเบื้องต้น เพื่อที่จะให้เข้าใจถึงความสัมพันธ์ระหว่างระบบสังคมเทคโนโลยีและสภาพแวดล้อม 
      
      ประการที่สอง คือการทำความเข้าใจในแง่ลึกถึงการจัดระเบียบทางสังคม การตี

ความหมายทางวัฒนธรรมอันเกิดจากการปรับตัวกับสภาพแวดล้อม

ลักษณะและรูปแบบการตั้งถิ่นฐาน

     ลักษณะและรูปแบบของการตั้งถิ่นฐานเป็นสิ่งสะท้อนให้เห็นถึงการปรับตัวของมนุษย์กับสภาพแวดล้อมทางธรรมชาติและสัมพันธ์กับแบบแผนทางวัฒนธรรม ตลอดจนประเพณีความเชื่อของกลุ่มชนต่าง ๆ เหล่านั้น ลักษณะของการตั้งถิ่นฐานของมนุษย์มีความสัมพันธ์กับลักษณะสภาพแวด ล้อมและเศรษฐกิจการดำรงชีพซึ่งลักษณะการตั้งถิ่นฐานของมนุษย์มี 3 ลักษณะ คือ

            1. การตั้งถิ่นฐานแบบชั่วคราว

เป็นการตั้งถิ่นฐานอยู่ในพื้นที่ช่วงระยะเวลาสั้น ๆ และมีการเคลื่อนย้ายไปยังบริเวณอื่น การตั้งถิ่นฐานลักษณะนี้เป็นการดำรงอยู่ของกลุ่มชนที่พึ่งพาความอุดมสมบูรณ์ของทรัพยากรตามธรรมชาติเช่น สัตว์ป่า พืชพันธุ์ แหล่งน้ำ และความอุดมสมบูรณ์ของดิน ลักษณะของการตั้งถิ่นฐานแบบชั่วคราวทำให้กลุ่มชนที่รวมตัวกันตั้งถิ่นฐานมีขนาดไม่ใหญ่ เนื่องจากข้อจำกัดของทรัพยากรและความสะดวกในการเคลื่อนย้าย รูปแบบการดำรงชีพของการตั้งถิ่นฐานแบบชั่วคราวมีลักษณะการประกอบอาชีพอย่างง่ายอันประกอบไปด้วย

              1 การล่าสัตว์และเก็บเกี่ยวพืชพันธุ์ (Hunting and Gathering) กลุ่มชนที่ดำรงชีพอยู่ด้วยการเก็บ

ของป่าและล่าสัตว์ส่วนใหญ่มีเทคโนโลยีแบบง่าย ๆ เช่น การใช้เครื่องมือหิน และเครื่องมืออย่างง่ายอื่น ๆ ซึ่งอาจอาศัยอยู่ตามเพิงผาหรือถ้ำ หรือบริเวณพื้นที่ราบเชิงเขา

             2. การเร่ร่อนเลี้ยงสัตว์ (Normadic Herding) การเร่ร่อนเลี้ยงสัตว์คือ กลุ่มชนที่เลี้ยงสัตว์ที่กินพืชเป็นอาหารเป็นฝูง และเคลื่อนย้ายไ ปตามฤดูกาล

       2. การตั้งถิ่นฐานแบบกึ่งถาวร

เป็นการตั้งถิ่นฐานและการอยู่อาศัยโดยมีพื้นฐานการดำรงชีพด้วยการเพาะปลูก แต่เป็นการเพาะปลูกแบบไร่เลื่อนลอย (Shifting Cultivation) และการเพาะปลูกพืชไร่ซึ่งรูปแบบของการเกษตรกรรม คือ การหักร้างถางป่า แล้วเผา ใช้เครื่องมืออย่างง่าย ๆ ขุดและหยอดเมล็ดพืชเมื่อความอุดมสมบูรณ์ของดินลดลงเพาะปลูกพืชไม่ได้ผล กลุ่มคนก็จะเคลื่อนย้ายถิ่นไปหักร้างถางป่าเพื่อหาที่ทำกินใหม่ลักษณะการตั้งถิ่นฐานแบบนี้ส่วนใหญ่อยู่ตามลักษณะภูมิประเทศที่ราบเชิงเขา

       3. การตั้งถิ่นฐานแบบถารวร

ตั้งถิ่นฐานหลักแหล่งที่แน่นอน มีการเคลื่อนย้ายถิ่นน้อยหรืออาจไม่เคลื่อนย้ายถิ่นฐานเลย พื้นฐานของการตั้งถิ่นฐานรูปแบบนี้เป็นการตั้งถิ่นฐานเพื่อการเพาะปลูกเช่นเดียวกัน แต่การเพาะปลูกเป็นการเพาะปลูกพืชที่มีการหมุนเวียนเพื่อรักษาความอุดมสมบูรณ์ของดินหรือการตั้งถิ่นฐานเพื่อเพาะปลูกในบริเวณที่ราบลุ่มซึ่งมีความอุดมสมบูรณ์ของดินจากตะกอนลำน้ำ

 

กูรูอสังหาฯไม่เห็นด้วยกับผังเมืองใหม่กรุงเทพ

"โสภณ" ชี้ผังเมืองกรุงเทพมหานคร ที่ครม.มีมติออกมา ไม่ชอบด้วยเหตุผล 7 ข้อ ระบุขยายเมืองไม่ได้ช่วยด้านสิ่งแวดล้อม

นายโสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส เปิดเผยว่า ตามผลการประชุมคณะรัฐมนตรี เมื่อวันที่ 30 เมษายน 2556 ที่เห็นชอบกับร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครนั้น เหตุผลในการรับร่างผังเมืองอ่อนมาก และเห็นถึงจุดอ่อน 7 ข้อด้วยกัน

ทั้งนี้ 1. ร่างผังเมืองใหม่กำหนดให้พื้นที่ธุรกิจใจกลางเมืองถูกจำกัดการก่อสร้าง ทั้งที่ควรให้พัฒนาในแนวสูงเพื่อใช้ที่ดินอย่างคุ้มค่าและเก็บภาษีได้มาก ซึ่งการที่กรุงเทพมหานครอ้างว่ามีไฟไหม้อาคารขนาดใหญ่บ่อยครั้ง ไม่เป็นความจริง  ในช่วง พ.ศ.2550-5 อาคารเหล่านี้ เกิดเพลิงไหม้ลดลงจาก 9% เหลือ 1%  อาคารเหล่านี้มีระบบป้องกันไฟไหม้ที่ดี กรุงเทพมหานครควรปรับปรุงประสิทธิภาพในการดับเพลิง แทนที่จะนำมาอ้างเพื่อกีดขวางการพัฒนา

2. ร่างผังเมืองนี้ทำให้เมืองขยายออกไปในแนวราบ รุกทำลายสิ่งแวดล้อมและพื้นที่เกษตรกรรม สิ้นเปลืองงบประมาณขยายสาธารณูปโภคไม่สิ้นสุด ยังทำให้ประชาชนเสียเวลาและค่าใช้จ่ายมาก ซึ่งเป็นการผลักภาระและปัญหาไปสู่จังหวัดอื่น เช่น  ในพื้นที่ ย.3 ซึ่งเป็นพื้นที่อยู่อาศัยหลายร้อยตารางกิโลเมตรและมีอะพาร์ตเมนต์ให้บริการผู้มีรายได้น้อยมากมาย กรุงเทพมหานครกลับห้ามสร้างอะพาร์ตเมนต์ขนาดเกิน 1,000 ตารางเมตรหากถนนผ่านหน้าที่ดินมีความกว้างไม่ถึง 30 เมตร  ทั้งที่รู้ว่าในความเป็นจริงไม่มีซอยใดที่จะมีความกว้างเช่นนี้   ส่วนในพื้นที่ ย.2 ห้ามสร้างทาวน์เฮาส์ ทั้งที่บริเวณเหล่านี้มีทาวน์เฮาส์สำหรับผู้มีรายได้ปานกลางและรายได้น้อยอยู่มากมาย  ดังนั้นต่อไปประชาชนโดยเฉพาะผู้มีรายได้น้อยและรายได้ปานกลางต้องระเห็จออกไปอยู่นอกเมือง

3. ตามร่างผังเมืองใหม่ก็ไม่ได้กำหนดให้มีแผนการป้องกันน้ำท่วมอย่างเป็นรูปธรรมเพราะไม่ได้ทำถนนและเขื่อนริมแม่น้ำเจ้าพระยา ระบบเปิดปิดน้ำกันน้ำทะเลหนุน และระบบคลองระบายน้ำใหม่ๆ เป็นต้น ยิ่งกว่านั้นกรุงเทพมหานครควรดำเนินการอย่างมีบูรณาการร่วมกับหน่วยงานอื่น

4. ผังเมืองที่ออกมาไม่สอดคล้องกับความจริงในหลายประการ เช่น  ถนนบางเส้นไม่จำเป็นต้องสร้าง เช่น ถนนหนองจอก เพราะสภาพเป็นทุ่งนา แต่บางเส้นเล็กและคดเคี้ยวกลับไม่ตัดถนน อย่างทางเข้ามหาวิทยาลัยเทคโนโลยีพระจอมเกล้า วิทยาเขตบางขุนเทียน เป็นต้น ขณะที่ กำหนดการใช้พื้นที่ไม่เป็นจริง เช่น พื้นที่พาณิชยกรรม พ.1-12 ถนนนวมินทร์กลับมีสภาพจริงเป็นหมู่บ้านจัดสรร

5. แผนก่อสร้างและปรับปรุงถนน 140 สายตามร่างผังเมืองรวมนั้น หลายสายก็วาดไว้ตั้งแต่ผังเมืองฉบับปัจจุบันที่ประกาศใช้ในปี พ.ศ.2549 แต่ยังไม่ได้ก่อสร้าง  บางสายก็วาดต่างไปจากเดิม  ที่สำคัญก็คือ งบประมาณก่อสร้างถนนตามที่วาดไว้ยังไม่มีการจัดหาไว้ ซึ่งแสดงถึงความไม่แน่นอน

6. ผังเมืองกรุงเทพมหานครขาดการพัฒนาสวนสาธารณะ ซึ่งขณะนี้มีพื้นที่เพียง 4.65 ตารางเมตรต่อคน ซึ่งถือว่าน้อยมากเมื่อเทียบกับมหานครทั่วโลก  ที่สำคัญพื้นที่สวนสวนสาธารณะ 26 ตารางกิโลเมตรยังรวมสวนในหมู่บ้านเอกชน เกาะกลางถนน บึงน้ำ พื้นที่ว่างของกองทัพ ฯลฯ เข้าไปด้วย  นอกจากนี้สวนสาธารณะส่วนมากจะสร้างในเขตรอบนอกซึ่งมีความจำเป็นน้อย  ไม่มีการวางแผนสร้างสวนสาธารณะใจกลางเมือง  ดังนั้นการกล่าวอ้างว่าผังเมืองจะทำให้กรุงเทพมหานครเป็นเมืองสีเขียว (Green City) จึงไม่จริง

7. ร่างผังเมืองนี้พยายามเสนอข้อดีบางประการ ซึ่งไม่เป็นจริง เช่น  จะเพิ่มการควบคุมกิจกรรมที่ขัดต่อสุขลักษณะ 5 กิจกรรม เช่น สนามแข่งม้า สนามแข่งรถ และสนามยิงปืนนั้น ในความเป็นจริงไม่ได้มีผลในทางปฏิบัติอยู่แล้ว เพราะแทบไม่มีการขออนุญาต  หรือการพัฒนาศูนย์เมืองย่อย เช่น ในย่านมีนบุรีที่แนวรถไฟฟ้าสายสีชมพู-สีส้มมาบรรจบกัน ย่านพระรามที่ 2 ใกล้กับถนนกาญจนาภิเษก และย่านรามอินทราใกล้จุดตัดถนนรัชดา-รามอินทรา  เป็นต้น  หากร่างผังเมืองนี้ได้ประกาศใช้ในปีนี้และหมดอายุในปี 2560 ก็ยังไม่แน่ว่ารถไฟฟ้าทั้งสองสายจะได้สร้างเสร็จ

นายโสภณ กล่าวว่า ร่างผังเมืองนี้ เป็นการแก้ปัญหาเมืองแบบซุกปัญหาไว้ใต้พรม เพราะแทนที่จะจัดระเบียบการใช้ที่ดินที่ดี กลับปัดปัญหาออกไปนอกเมือง  นี่จึงเป็นสาเหตุที่ทำให้ประชากรของกรุงเทพมหานครลดลงในระยะหลายปีที่ผ่านมา เพราะประชาชนไม่สามารถอยู่อาศัยในกรุงเทพมหานครได้ เพราะความพยายามทำเมืองให้หลวม  กรุงเทพมหานครควรคิดใหม่ ทำเมืองให้หนาแน่น (High Density) แต่ไม่แออัด (Overcrowded) แต่ปัจจุบันกลับทำในทางตรงกันข้าม

สำหรับข้อเสนอแนะในการวางผังเมืองใหม่ ควรให้กระทรวงมหาดไทยดำเนินการวางแผนภาคมหานคร ซึ่งรวมพื้นที่กรุงเทพมหานครและปริมณฑล  และให้หน่วยงานต่างๆ ร่วมกันวางผังนี้ให้เป็นแผนแม่บทในด้านการปกครอง สาธารณูปโภคและอื่นๆ  ในระหว่างนี้ให้ประกาศใช้ผังเมืองฉบับเดิมไปก่อน และให้มีกรอบเวลาการทำผังภาคมหานครให้แล้วเสร็จใน 2 ปี

"ในพื้นที่เขตธุรกิจชั้นในของกรุงเทพมหานคร ควรอนุญาตให้ก่อสร้างอาคารขนาดใหญ่และสูงพิเศษ แต่ให้เว้นพื้นที่ว่างให้มากเพื่อให้เกิดพื้นที่สีเขียวใจกลางเมือง  พร้อมกับประสานกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง การไฟฟ้า ประปา ทางหลวง รถไฟฟ้า ช่วยกันร่างผังเมืองนี้เป็นแผนแม่บทของหน่วยงานของตน" นายโสภณ กล่าว

ทำไมคิดว่าคอนโดจะเกิดฟองสบู่

โดย...ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการ บริษัทเสนาดีเวลลอปเม้นท์ 
ดิฉันคิดว่าสาเหตุหลักประการหนึ่งที่ทำให้คนส่วนใหญ่วิตกกังวลว่าอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งคอนโดกำลังเกิดภาวะฟองสบู่ขึ้น ก็คงเป็นเพราะกระแสความต้องการคอนโดที่มีมากอย่างไม่น่าเชื่อ ที่ยิ่งเป็นแรงผลักดันให้ผู้ประกอบการทั้งที่เป็นมืออาชีพและไม่เป็นมืออาชีพ ต่างก็ให้ความสนใจพัฒนาคอนโดกันเป็นจำนวนมาก ซึ่งดิฉันเองเห็นพ้องกับสถานการณ์ที่เกิดขึ้น ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของราคาที่สูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ยอดขายที่ทวีความร้อนแรง รวมถึงอุปทานในตลาดที่มีอยู่มากมาย ล้วนเป็นสัญญาณเตือนที่อาจจะก่อให้เกิดความกังวลในแง่ภาวะฟองสบู่ได้
เห็นได้จากผลสำรวจล่าสุดของบริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) ที่พบว่า จำนวนห้องชุดทั้งหมดที่เปิดตัวใหม่ในช่วงครึ่งหลังของปี 2555 มีทั้งสิ้น 34,378 หน่วย เพิ่มขึ้นถึง 26.93% ของจำนวนห้องชุดที่เปิดตัวใหม่ในช่วงครึ่งแรกของปี 2555 โดยทำเลส่วนใหญ่จะอยู่ในเขตปริมณฑลมากถึง 74% ของจำนวนห้องชุดทั้งหมด รองลงมาเป็นบริเวณในเขตเมืองของกรุงเทพฯ และชานเมือง คิดเป็น 16% และ 10% ตามลำดับ ทั้งนี้ เนื่องจากมีการขยายตัวของเส้นทางรถไฟฟ้า จึงทำให้เขตปริมณฑลมีการพัฒนาโครงการกันมากขึ้น
อย่างไรก็ดี ดิฉันคิดว่ากระแสความต้องการคอนโดนั้น เป็นกระแสที่เกิดขึ้นจริงจากพฤติกรรมการอยู่อาศัย และสิ่งแวดล้อมที่เปลี่ยนไป ยกตัวอย่างเช่น สภาวะเศรษฐกิจในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ส่งผลให้ค่าครองชีพของคนไทยสูงขึ้น ประกอบกับลักษณะทางสังคมที่เปลี่ยนแปลงไป จำนวนคนต่อครัวเรือนที่ลดลงเรื่อยๆ โดยในปี 2554 มีจำนวนคนต่อครัวเรือนเฉลี่ยอยู่เพียง 2.27 คน คนหนุ่มสาวแต่งงานช้าลงหรืออยู่เป็นโสดกันมากขึ้น ได้เปลี่ยนแปลงพฤติกรรมการอยู่อาศัยของคนไทย โดยเฉพาะคนรุ่นใหม่ จนเกิดเป็นกระแส “Urban City Lifestyle”
เพราะหากเรามองย้อนกลับไปในอดีต ก็จะเห็นการเปลี่ยนแปลงของสังคมไทยหลายๆ อย่างที่ไม่เคยเกิดขึ้น|ไม่ว่าจะเป็นความสัมพันธ์ของคนรุ่นใหม่ที่ใช้ชีวิตอยู่ด้วยกันโดยไม่แต่งงานและมีลูกน้อยลง ลูกไม่ได้อยู่อาศัยกับพ่อแม่เพิ่มมากขึ้น เพราะเป็นครอบครัวเดี่ยว คนรุ่นใหม่ทำกิจกรรมนอกบ้านและใช้เวลาอยู่กับครอบครัวน้อยลง ฯลฯ
สอดคล้องกับผลการศึกษาของฝ่ายวิจัยธุรกิจ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ ที่พบว่า ผู้บริโภคส่วนใหญ่ที่ซื้อคอนโดจะมีอายุอยู่ในช่วง 26-35 ปี สถานภาพโสดหรือยังไม่แต่งงาน การศึกษาระดับปริญญาตรี เป็นพนักงานบริษัทเอกชน มีรายได้ต่อเดือนอยู่ในช่วง 1.5-3 หมื่นบาท นิยมคอนโดที่มีขนาด 1 ห้องนอน เพราะมีความเป็นส่วนตัวและพอมีกำลังซื้อได้ โดยมีสมาชิกอาศัยอยู่รวมกันไม่เกิน 2 คน ส่วนใหญ่ต้องการที่อยู่อาศัยใกล้สถานที่ทำงาน เดินทางสะดวก อาจไม่จำเป็นต้องติดรถไฟฟ้าเสมอไป
แนวโน้มการเติบโตของคอนโดส่วนมากจะตั้งอยู่ใกล้แหล่งช็อปปิ้ง หรือระบบขนส่งมวลชนที่มีความหลากหลาย อันตอบสนองไลฟ์สไตล์ของคนรุ่นใหม่ที่มีงบประมาณการซื้อที่อยู่อาศัยอย่างจำกัด สามารถซื้อที่อยู่อาศัยได้ในทำเลที่ไม่ไกลจากตัวเมืองมากนัก หรืออยู่ใกล้กับที่ทำงาน ทำให้การเดินทางมีความสะดวกรวดเร็ว เพื่อจะได้มีเวลาพักผ่อนหรือทำกิจกรรมอย่างอื่นได้มากขึ้น
คนรุ่นใหม่จึงนิยมซื้อคอนโดเป็นที่อยู่อาศัยหลังแรก และส่วนมากก็ไม่คิดว่าจะซื้อคอนโดเป็นที่อยู่อาศัยเพียงหลังเดียว หรือหลังสุดท้ายในชีวิต ดังนั้น จึงทำให้มีการตัดสินใจซื้อที่เร็วและง่ายขึ้น เมื่อเทียบกับการตัดสินใจซื้อบ้านเดี่ยวหรือทาวน์เฮาส์ นอกจากคอนโดจะตอบโจทย์ความต้องการของคนรุ่นใหม่ในเรื่องการอยู่อาศัยแล้ว ยังตอบโจทย์ในเรื่องการลงทุนอีกด้วย เพราะเมื่อปริมาณความต้องการคอนโดที่สูงขึ้น ก็จะทำให้คอนโดเป็นอีกหนึ่งสินทรัพย์ที่เหมาะกับการลงทุนไม่ว่าจะเป็นการซื้อไว้เพื่อปล่อยเช่า หรือขายทำกำไร เนื่องจากมีสภาพคล่องและเป็นที่ยอมรับของผู้บริโภค
ทั้งหมดนี้ คือ สิ่งที่กำลังเกิดขึ้นในสังคมไทย ที่จะส่งผลต่อพฤติกรรมและรูปแบบการอยู่อาศัยในอนาคต ล้วนแล้วแต่เป็นเรื่องธรรมชาติที่เมื่อโลกหมุนไป ความเปลี่ยนแปลงก็ย่อมเกิดขึ้น แต่คอนโดจะยังคงเป็นรูปแบบการอยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ความต้องการของคนรุ่นใหม่ได้ไม่ว่าจะซื้อเพื่อการอยู่อาศัย หรือจะซื้อเพื่อการลงทุนก็ตามที จึงไม่ได้เป็นเรื่องที่น่าแปลกใจที่ทำให้กระแสความต้องการคอนโดมีมากมายอย่างไม่น่าเชื่อเหมือนเช่นในปัจจุบันค่ะ